Opłaty za wywóz śmieci – czy słusznie są doliczane do czynszu za mieszkanie?
Takie pytanie zadają czasem
najemcy lokali mieszkalnych, od których wynajmujący żąda oprócz czynszu różnych
innych opłat - za wodę i ścieki, za ogrzewanie i najczęściej także za wywóz
śmieci.
O tym, jakich opłat może od
najemcy mieszkania żądać właściciel (lub wynajmujący) przesądził przepis art. 9
ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 Nr. 32, poz. 266 z
późn. zm.), dalej u.o.p.l. Pozwala on wynajmującemu na pobieranie od najemcy oprócz
czynszu wyłącznie opłat niezależnych od właściciel.
Czynsz to po prostu ustalona w
umowie najmu opłata za używanie cudzej własności (w tym przypadku mieszkania). A
aby nie było wątpliwości jakie (za co) opłaty właściciel może pobierać oprócz
czynszu, zamieszczono w art. 2 ust. 1 pkt 8 u.o.p.l. definicję opłat niezależnych
od właściciela. Są to „opłaty
za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości
ciekłych". Ale, jak stanowi art. 9 ust. 6 u.o.p.l., mogą one być pobierane
tylko wtedy, gdy „korzystający
z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą
usług."
Skoro do opłat niezależnych od
właściciela ustawa zalicza także odbiór odpadów i nieczystości ciekłych, to na tej
podstawie najemcom lokali mieszkalnych naliczane są oprócz czynszu opłaty za
wywóz śmieci. Najczęściej właściciel pobiera od lokatorów w sumie tyle ile sam
płaci za ten wywóz (bo art. 9 ust. 2 u.o.p.l. pozwala mu pobrać opłaty
niezależne „tylko
w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów
dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1
pkt 8". Co prawda przepis ten mówi tylko o dostawach, a nie o wywozie, ale
ponieważ wymienia dostawy, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8, gdzie
wymieniono także wywóz odpadów i nieczystości ciekłych, to należy założyć że
zasada pobierania opłat niezależnych w takiej wysokości, w jakiej ponosi koszty
właściciel dotyczy zarówno dostaw, jak i wywozu odpadów i nieczystości.
I choć na pierwszy rzut oka wydawałoby
się, że pobierając od najemcy dodatkowe opłaty za wywóz śmieci właściciel postępuje
prawidłowo, to jednak najczęściej tak nie jest, a część właścicieli zarabia na wywozie śmieci w sposób dla lokatorów niezauważalny.
Należy bowiem zwrócić uwagę, że opłaty niezależne
od właściciela dotyczą dostaw do lokalu i odbioru z lokalu, co zostało podkreślone
zarówno w treści art. 2 ust. 1 pkt 8, jak i w treści art. 9 ust. 2
u.o.p.l. i to tylko wtedy, gdy najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcę
(ew. z odbiorcą śmieci bądź nieczystości ciekłych). Zatem, opłaty niezależne od właściciela nie mogą obejmować kosztu wywozu
śmieci niepochodzących z lokalu lecz tych, które uzbierały się we wspólnych częściach
nieruchomości. Tymczasem najczęściej pobierane od najemców opłaty mają
zwrócić właścicielowi cały koszt wywozu śmieci (i z lokali i ze wspólnych
części nieruchomości).
Właściciel (wynajmujący) powinien
więc pobrać od najemców (najemcy) tylko część opłat, które sam płaci - tę, która
dotyczy wywozu śmieci wyprodukowanych w wynajmowanych lokalach. Pozostałe
powinien wliczyć do wydatków na utrzymanie lokalu, jakie powinny stanowić podstawę
ustalenia czynszu. Zgodnie bowiem z art. 8a ust. 4a u.o.p.l., jeżeli
właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie
wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot
kapitału i zysk, wówczas podwyżkę czynszu pozwalającą na osiągnięcie poziomu pozwalającego
na pokrycie tych wydatków uważa się za uzasadnioną (pod warunkiem, że zwrot kapitału i
zysk zostały przyjęte w granicach określonych w art. 8a ust. 4b u.o.p.l). Czyli, mówiąc językiem popularnym, w
ramach pobieranego czynszu właściciel powinien pokryć koszt wywozu śmieci z
tych części nieruchomości, które są przeznaczone do wspólnego użytku.
Należy dodać,
że wydatki związane z utrzymaniem lokalu zostały zdefiniowane w art. 2 ust. 1
pkt 8a u.o.p.l. jako "wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej
lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku,
obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu,
podatek od nieruchomości oraz koszty:
a) konserwacji,
utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych
remontów,
b) zarządzania
nieruchomością,
c) utrzymania
pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz
zieleni,
d) ubezpieczenia
nieruchomości,
e) inne, o ile
wynikają z umowy".
A więc, niezależnie od tego, że nie
wymieniono tu literalnie kosztu wywozu śmieci, to koszt ten w zakresie przypadającym
na te części budynku, które służą do wspólnego użytku, mieści się w kosztach „utrzymania
pomieszczeń wspólnego użytkowania".
Wyrażona w ustawie zasada,
powodująca, że w ramach opłat niezależnych nie należy pobierać kosztu wywozu
śmieci wytworzonych we wspólnych częściach budynku, wynika z przepisów i na
obowiązek jej stosowania nie ma wpływu to, czy właściciel potrafi oddzielić śmieci
produkowane w wynajmowanych lokalach od pozostałych.
Opisana zasada musi jednak zostać
zmodyfikowana we wspólnotach mieszkaniowych. Bowiem we wspólnotach mieszkaniowych najczęściej właściciele lokali
mieszkalnych, którzy je wynajmują w ogóle nie powinni naliczać najemcom opłat
za wywóz śmieci, jako opłat niezależnych od właściciela pobieranych oprócz
czynszu. Wszystkie bowiem koszty wywozu śmieci powinni pokrywać z
pobieranego czynszu.
A to z tego powodu, że zgodnie z art.
12 ust. 1 i art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.
z ), dalej u.w.l., każdy właściciel ma pokrywać wydatki i ciężary związane z
utrzymaniem swojej własności (swoich lokali w 100% i nieruchomości wspólnej
proporcjonalnie do swoich udziałów we współwłasności). Koszty utrzymania
nieruchomości wspólnej ma pokrywać uczestnicząc w opłacaniu kosztów zarządu związanych z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej.
Do kosztów zarządu nieruchomością
wspólną w art. 14 u.w.l. ustawodawca zaliczył m.in. wydatki na utrzymanie
porządku i czystości. Odróżnił przy tym te wydatki od opłat za dostawę energii elektrycznej i
cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłat
za antenę zbiorczą i windę. Skoro więc opłaty za dostawę energii
elektrycznej i cieplnej, gazu i wody stanowią koszt zarządu nieruchomością
wspólną tylko w tej części, jaka związana jest z dostawami do nieruchomości
wspólnej (bez dostaw do lokali), a opłaty za utrzymanie porządku i czystości
potraktowano w ogólności, to przyjmuje się, że w opłatach tych mieszczą się
opłaty za wywóz wszystkich śmieci i nieczystości ciekłych wyprodukowanych w
danej nieruchomości (bez różnicy, czy śmieci lub nieczystości pochodzą z
lokali, czy z nieruchomości wspólnej).
Przepisy te nie stoją na przeszkodzie
temu, by osoby korzystające z poszczególnych lokali (właściciele, najemcy lub
inne osoby) zawarły bezpośrednio z dostawcami umowy o dostawy mediów lub usług
do ich lokali (np. na dostawy wody lub energii cieplnej, odbiór ścieków etc.) jeśli
warunki techniczne i przepisy na to pozwalają. Bo wtedy sami będą uiszczać dostawcom
zapłatę za nie i nie powiększy ona opłacanych przez wspólnotą mieszkaniową
kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zawarcie takiej umowy przez najemcę nie
obciąży właściciela lub wynajmującego i nie będzie powodu do rozliczeń z tego tytułu
między właścicielem a najemcą.
W przypadku, gdy użytkownicy
poszczególnych lokali nie mają zawartych odrębnych umów z dostawcami lub np.
firmami wywożącymi śmieci, to działanie wspólnoty zaliczającej wywóz wszystkich
śmieci do kosztów zarządu nieruchomością wspólną wydaje się prawidłowe gdyż znajduje
potwierdzenie w art. 12 ust. 3 u.w.l., który pozwala na zwiększenie
obciążenia z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej
właścicielom
lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (często
zwiększenie takie wynika m.in. z większej ilości śmieci produkowanych w związku
z działalnością prowadzoną w lokalu użytkowym).
Jeśli więc jakaś wspólnota mieszkaniowa
zalicza wywóz wszystkich śmieci wytworzonych w nieruchomości do kosztów zarządu
nieruchomością wspólną, które są przez każdego z właścicieli opłacane w części
proporcjonalnej do jego udziału w nieruchomości wspólnej, to opłacane przez
niego koszty zarządu nieruchomością wspólną stanowią wydatki na utrzymanie
lokalu, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8a u.o.p.l. Zatem, koszty wywozu śmieci powinny, jako składnik
wydatków na utrzymanie lokalu służyć wyliczeniu czynszu, a wzrost kosztów
zarządu nieruchomością wspólną (także z powodu wzrostu opłat za wywóz śmieci)
może stanowić powód podwyższania czynszu.
Jeśli
w takiej wspólnocie mieszkaniowej właściciel wynajmowanych lokali mieszkalnych
prawidłowo ustali czynsz (w wysokości pozwalającej na pokrycie wszystkich
ponoszonych wydatków na utrzymanie lokalu) i jeszcze do tego będzie naliczał
najemcom dodatkowe opłaty za wywóz śmieci jako opłaty niezależne od
właściciela, to będzie zarabiał na wywozie śmieci. Pobierze
bowiem za śmieci opłatę dwa razy - raz w czynszu i ponownie jako opłatę
niezależną od właściciela.
Pozostaje to w niezgodzie z intencją
ustawodawcy, który dążył do tego, aby opłaty niezależne płacone były przez
lokatora za to, co lokator zużywa w lokalu wtedy, gdy z jakichś przyczyn
(technicznych lub innych) nie może on zawrzeć umowy bezpośrednio z dostawcą i by
płacone były w takiej wysokości, jaką pobrałby od niego dostawca za to, co lokator
zużył. W przypadku śmieci chodziłoby ewentualnie o to by lokator, który nie
może zawrzeć umowy na wywóz śmieci tylko z jego lokalu, opłacał za
pośrednictwem wynajmującego (właściciela) koszt wywozu tych śmieci, które wyprodukował
w swoim lokalu - w takiej wysokości, jaką właściciel płaci za tę ilość śmieci firmie
wywożącej śmieci.
Ustalenie więc czynszu na poziomie
pozwalającym na pokrycie wszystkich wydatków na utrzymanie lokalu, w tym wydatków
na wywóz śmieci wytworzonych w lokalach (a ewentualnie także na osiągnięcie
godziwego zysku) i pobranie dodatkowo od najemców opłat za wywóz śmieci pozwala
właścicielom zarabiać na wywozie śmieci w sposób niezgodny z przepisami art. 9
ust. 2 u.o.p.l.
Ewa Bończak-Kucharczyk
Słowa klucze: najem, Ewa Bończak-Kucharczyk, wspólnoty mieszkaniowe, ochrona praw lokatorów, artykuł, śmieci, opłaty za wywóz śmieciKategoria:Poczytaj sobie
