Drzwi do mieszkania – własność moja, czy wspólna?
W wielu wspólnotach
mieszkaniowych podejmowane są uchwały „określające granice nieruchomości
wspólnej", w których próbuje się określić, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej,
a co stanowi indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali. Podjęcie
takiej uchwały ma w intencji osób, które ją uchwaliły, powodować, że koszty
utrzymania tego, co zostanie zaliczone do własności indywidualnej, każdy
właściciel ponosi sam, a koszty tego, co zostanie zaliczone do nieruchomości
wspólnej pokrywają wszyscy właściciele w ułamkowych częściach.
Niekiedy uchwały takie dotyczą np.
drzwi wejściowych do mieszkań, które w tych uchwałach jako element pomiędzy
lokalem (stanowiącym własność indywidualną) a korytarzem (wchodzącym w skład
nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność właścicieli lokali) bywają
zaliczane do nieruchomości wspólnej. Na poparcie takiego rozwiązania
przytaczane być też mogą argumenty, że te drzwi stanowią element estetyki
całego korytarza niezwykle ważny dla wszystkich właścicieli lokali, a także dla
innych mieszkańców.
Wiele osób dziwi się jednak, gdy dowiaduje
się, że ich drzwi nie są ich, bo na mocy uchwały właścicieli lokali stały się
właśnie częścią współwłasności. Ich zdaniem kłóci się to zarówno z
dotychczasową praktyką, jak i ze zdrowym rozsądkiem, bo dotąd każdy sam płacił
za swoje drzwi i nie wydaje się wskazane by gdy zechce wymienić je na lepsze
lub bardziej bezpieczne ktoś (np. wspólnota mieszkaniowa) miałby mu w tym
przeszkodzić. Bo gdyby to była część współwłasności, to decyzja o tym, co się ma
dziać z tymi drzwiami nie byłaby podejmowana przez właściciela lokalu, do którego
drzwi prowadzą, ale przez wspólnotę właśnie. W tej sytuacji wspólnota mogłaby np.
uniemożliwić właścicielowi wymianę drzwi uszkodzonych podczas włamania argumentując
brak zgody brakiem pieniędzy (bo w planie finansowym wspólnoty na dany rok nie
przewidziano wydatku w postaci wymiany drzwi do mieszkań lub do jakiegokolwiek
mieszkania).
Właściciele pytają więc, czy
rzeczywiście podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały przesądzającej, że drzwi
do mieszkań stanowią część nieruchomości wspólnej jest prawidłowe. I pytają słusznie.
Trzeba bowiem stwierdzić, że
zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) właściciele lokali w ogóle nie mają prawa decydować o tym, co wchodzi w
skład nieruchomości wspólnej, a co jest własnością indywidualną. Zatem,
wszystkie uchwały określające tzw. granice nieruchomości wspólnej, albo przesądzające
o tym, że jakikolwiek element budynku jest częścią nieruchomości wspólnej albo
nią nie jest są nieprawidłowe.
Na co zatem pozwala ustawa?
Z art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy o
własności lokali wynika, że właściciele lokali mogą podjąć jedynie uchwałę ustalającą,
w wypadkach nieuregulowanych przepisami, jakie części kosztów związanych z
eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku
poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co
najmniej dwóch lokali, zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
A więc w uchwale właścicieli lokali nie można zdecydować, co wchodzi w skład
nieruchomości wspólnej, a co nie (bo o tym przesądzają przepisy, w tym
przepisy art. 2 oraz art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali oraz przesądzają
akty notarialne ustanawiające własność poszczególnych lokali). Można jedynie
zdecydować kto ma pokrywać koszty tych części i elementów budynku, które służą zarówno
do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli
co najmniej dwóch lokali. Ustawodawca zauważył bowiem, że są takie części -
należą do nich np. różne przewody i instalacje (jak choćby instalacja cieplna),
niektóre ściany, a także balkony, które służą zarówno do użytku wspólnego, jak
i do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Do tego typu elementów budynku można by
też zaliczyć ściany między lokalem a klatką schodową lub prowadzącym z niej do
mieszkań korytarzem, a także drzwi w takich ścianach. Od strony lokalu służą
one do wyłącznego użytku właściciela lokalu i jako takie są jego własnością
indywidualną, a od strony klatki schodowej lub korytarza mogą służyć także
innym i z tego punktu widzenia stanowić część nieruchomości wspólnej. Nie
oznacza to jednak, że wspólnota mieszkaniowa może w uchwale właścicieli lokali zaliczyć
drzwi do mieszkania do własności wspólnej pozbawiając w ten sposób właścicieli
lokali indywidualnej własności tych drzwi. Bo choć służą one także wspólnocie,
to nie przestają z tego powodu być także indywidualną własnością każdego z
właścicieli lokali. Z tego względu ustawodawca nie zezwolił wspólnocie na decydowanie
o stanie własności, a jedynie o tym, czy wspólnota jako całość będzie pokrywać
część kosztów utrzymania takich wspólnych elementów i ewentualnie w jakich
okolicznościach oraz jaką część tych kosztów będzie pokrywać.
W
uchwale właścicieli lokali można zatem wypowiedzieć się na temat, czy, kiedy i
jaką część kosztów utrzymania, remontu (np. malowania) lub wymiany drzwi do
mieszkań pokrywa wspólnota. Ale nie można zdecydować, że drzwi do mojego
mieszkania nie są moje lecz wyłącznie wspólne (stanowią współwłasność
właścicieli lokali bo należą do nieruchomości wspólnej).
Taką uchwałę poszczególni właściciele
lokali powinni kwestionować jako niezgodą z przepisami (mogą ją zaskarżyć do
sądu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali).
A nawet wtedy, gdy zaczęła ona
obowiązywać, bo nikt jej do sądu nie zaskarżył, to i tak mogą uważać nadal, że
ich drzwi są ich i mogą ewentualnie podejmować decyzje o ich ulepszeniu lub
wymianie (np. na drzwi antywłamaniowe) nie pytając wspólnoty o zgodę (zgoda byłaby
ewentualnie potrzebna na prace związane z wymianą drzwi, a dotyczące samego
korytarza, w tym ścian od strony korytarza). Omawiana uchwała, nawet
obowiązująca, nie jest bowiem w stanie zmienić stanu własności.
A jeśli spojrzy się na problem zgodnie z
przepisami, to podejmowanie uchwały, że wspólnie będziemy płacić za drzwi do
mieszkań to zupełnie co innego niż podejmowanie decyzji, że o drzwiach będziemy
zawsze decydować wspólnie (do czego ma prowadzić nieprawidłowo podjęta uchwała
zaliczająca drzwi do mieszkań do nieruchomości wspólnej). Na podjęciu prawidłowej
uchwały może innym właścicielom lokali zależeć mniej, bo jej zadaniem jest zwolnienie
poszczególnych właścicieli lokali z obowiązku pokrywania kosztów tego, co
czasami lub stale przynajmniej częściowo nie służy do wyłącznego użytku jednego
właściciela (a skoro służy też innym, to także i oni powinni pokrywać część
kosztów). Uchwała nieprawidłowo decydująca, że drzwi do mieszkań wchodzą w
skład nieruchomości wspólnej, prowadzić ma do uniemożliwienia właścicielom
(przynajmniej niektórym) podejmowania samodzielnie decyzji dotyczących drzwi do
mieszkań, a być może jej celem wcale nie jest wspólne pokrywanie kosztów, lub
też na tym uchwałodawcom znacznie mniej zależy.
Witold Ojkowski
Słowa klucze: wspólnoty mieszkaniowe, nieruchomość wspólna, artykuł, Witold Ojkowski, drzwi do mieszkańKategoria:Poczytaj sobie
