Czy zarząd spółdzielni mieszkaniowej może zmienić swoją uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości?
Sąd
Najwyższy zajmie się pytaniami Sądu Okręgowego w Toruniu:
Czy zarząd spółdzielni mieszkaniowej
uprawniony jest do podjęcia uchwały zmieniającej uchwałę określającą przedmiot
odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym
przeznaczeniu w tej nieruchomości wydaną w trybie art. 42 ust. 2 ustawy z dnia
15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003
r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.)?
Oraz
czy zróżnicowanie wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej
związanych z odrębną własnością każdego lokalu ujawnione w księdze wieczystej
może stać na przeszkodzie ustanowieniu odrębnej własności kolejnych lokali?
(sygn. III CZP 77/10).
Jest to kwestia bardzo istotna, gdyż zgodnie z art.
42 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchwały takie, od dnia kiedy
wejdą w życie stanowią podstawę
ustanawiania odrębnej własności wszystkich lokali w konkretnych nieruchomościach
spółdzielni mieszkaniowych, dla których uchwały takie zostały podjęte.
Osoby uprawnione do żądania od spółdzielni by
przeniosła na nie własność lokali, do których mają prawa, mogą bowiem zgłosić
chęć nabycia własności lokali w każdym czasie, albo mogą jej nie zgłosić nigdy.
Uchwała zarządu spółdzielni określająca, z czego będzie składała odrębna
własność wszystkich lokali w danej nieruchomości miała zatem przygotować do
zbycia wszystkie lokali znajdujące się w nieruchomości, tak by każda osoba
uprawniona wiedziała czego własność nabędzie jeśli złoży kiedykolwiek stosowny
wniosek (niezależnie od tego czy złoży wniosek szybko, czy za wiele lat).
Wydawało się zatem, że intencją ustawodawcy było
zapewnienie trwałości takich uchwał, które w przyszłości stanowić miały
podstawę zawierania aktów notarialnych przenoszących własność dla wszystkich
lokali w danej nieruchomości. Uchwała miała też zabezpieczać przed pomyłkami w
obliczaniu udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających na każdy lokal i
zapewniać, że suma udziałów zawsze będzie równa 1.
Skoro zakładano, że po wejściu w życie uchwała nie
ma się zmieniać, to aby zabezpieczyć prawa osób uprawnionych do nabycia
własności lokali przewidziano w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych
specjalny tryb jej uchwalania, wykładania do wglądu wszystkich osób
zainteresowanych, zawiadamiania osób uprawnionych do nabycia własności lokali o
wyłożeniu uchwały, składania przez osoby uprawnione do wniosków o dokonanie
zmian w uchwale, rozpatrywania tych wniosków przez zarząd spółdzielni, a w
końcu przyznano osobom uprawnionym prawo do zaskarżenia uchwały do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli uchwała ta narusza ich
interes prawny lub uprawnienia (por. przepisy art. 42 i 43 ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych).
Z tych względów przyjmowano, że omawiana uchwała po
dniu jej wejścia w życie nie może zostać zmieniona. Odrębną kwestią pozostawała
natomiast ewentualna zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej po ustanowieniu
odrębnej własności lokali z woli właścicieli lokali na podstawie przepisów
ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903
z późn. zm.). nie było bowiem jasne, czy przed zbyciem wszystkich lokali przez
spółdzielnię można dokonać takiej zmiany i co się wtedy ma dziać ze wspomnianą
uchwałą.
Jednakże nowelizując ustawę o spółdzielniach
mieszkaniowych 14 czerwca 2007 r. (Dz.U. Nr 125, poz. 873), zmieniono art. 42
ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzając wymóg wydzielania
działek budowlanych pod pojedynczymi budynkami (możliwość ustanowienia odrębnej
własności lokali w nieruchomościach wielobudynkowych pozostawiając jedynie w
przypadkach gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich
rozdzielenie, lub działka, na której posadowiony jest budynek pozbawiona jest
dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej). Pojawiło się więc pytanie, czy i
w jakim stopniu wymóg ten miałby dotyczyć uchwał podejmowanych przed wejściem w
życie nowelizacji u.s.m. z 14 czerwca 2007 r., albo takich, które zaczęto
przygotowywać przed 31 lipca 2007 r., lub takich, które zostały podjęte przed
tą datą, ale jeszcze nie obowiązują?
Tym samym pojawiło się pytanie o możliwość lub
konieczność zmiany omawianej uchwały.
W nowelizacji z 14 czerwca 2007 r. nie ma żadnych
przepisów, które by regulowały tę kwestię. Zatem, należy przyjąć, że nowe
wymogi, nie miały zastosowania do uchwał, które zaczęły obowiązywać przed 31
lipca 2007 r. (i nie powodowały konieczności ich zmiany). Miały natomiast
zastosowanie do uchwał, które nie zostały jeszcze podjęte, co mogło znacznie
przedłużyć czas ich przygotowania, bo jeśli spółdzielnia nie wydzieliła
odrębnych działek pod poszczególnymi budynkami wielolokalowymi, to musiała
dopiero rozpocząć proces podziału gruntu.
Los uchwał, które przed 31 lipca 2007 r. zostały
podjęte, ale do tej daty nie zaczęły obowiązywać nie był jasny. Kwestie z nimi
związane trafiały niekiedy do sądów rozpatrujących skargi na takie uchwały. Bo
chociaż wstępnie należałoby przyjąć, że powinny one obowiązywać w kształcie w
jakim je przyjęto (zgodnym z ówcześnie obowiązującymi przepisami) , to ustawa z
14 czerwca 2007 r. zawiera w art. 7 ust. 5 przepis przewidujący, iż zgłoszone
na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12, art. 15, art. 1714, art. 1715,
art. 39, art. 48 oraz art. 481 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
niezrealizowane do dnia wejścia w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r., są
rozpatrywane na podstawie tej ustawy. Choć nie dotyczy to wprost treści
omawianej uchwały, to ma jednak wpływ na sposób realizacji tych roszczeń, gdyż
przedmiot własności, jaką otrzyma osoba składająca wniosek jest inny w
przypadku gdy nieruchomość jest zabudowana wieloma budynkami, a inny, gdy
zostanie ona podzielona na kilka nieruchomości, z których każda zabudowana jest
tylko jednym budynkiem.
Pojawiła się też kwestia, ewentualnej zmiany
wcześniej podjętej uchwały po to, by spełniała wymogi określone obecnie w art.
42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, mimo że nie ma
obowiązku dokonywać takiej zmiany. Część spółdzielni (zarządów lub członków mogła
bowiem uznać, taką zmianę za pożądaną).
Wydaje się, że zmiana taka, choć trudna, bo
wymagająca nie tylko dokonania nowych podziałów nieruchomości, ale też
przygotowania całkiem nowej uchwały i powtórzenia procedur jej podejmowania,
byłaby jednak możliwa. Jednakże tylko wówczas, gdy na podstawie wcześniej
podjętej uchwały nie dokonano ustanowienia odrębnej własności, ani przeniesienia
własności żadnego lokalu. Uchwały zarządów spółdzielni mieszkaniowych
określające przedmiot odrębnej własności lokali w każdej z nieruchomości
stanowią bowiem trwałą podstawę przenoszenia własności wszystkich lokali w
danej nieruchomości, określając dla każdego lokalu odpowiedni udział w tej
samej nieruchomości wspólnej.
Tak czy inaczej, nowelizacja ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych dokonana 14 czerwca 2007 r. postawiła w innym niż
dotychczas świetle kwestię ewentualnej zmiany uchwały zarządu spółdzielni
mieszkaniowej określającej przedmiot odrębnej własności lokali w danej
nieruchomości. A skoro już rozpoczęła się dyskusja na ten temat, to dlaczego
nie zapytać o możliwość zmiany uchwały w innych przypadkach niż sugeruje to
wspomniana nowelizacja. Na przykład wtedy, gdy zaczęła obowiązywać uchwała ze
źle określonymi udziałami w nieruchomości wspólnej (bo nikt niż zauważył
pomyłki lub nikt nie zakwestionował treści uchwały) albo gdy weszła w życie
uchwała zawierająca innego rodzaju pomyłki. Albo wtedy, gdy chce się
przebudować budynek i zmienić liczbę lokali.
Sprawy te po nowelizacji z 2007 r. nie są, jak
widać, jasne, Nic więc dziwnego, że w końcu zajmie się nimi Sąd Najwyższy.
Miejmy nadzieję, że jego wyrok rozwieje najważniejsze wątpliwości w tej
kwestii.
Ewa Bończak-Kucharczyk
Słowa klucze: Ewa Bończak-Kucharczyk, spółdzielnie mieszkaniowe, artykuł, własnośc lokali w spółdzielni mieszkaniowejKategoria:Poczytaj sobie
