Niektóre wady noweli ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z czerwca 2007 r.

W dniu 14 czerwca 2007 r. uchwalona została ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125 poz. 873). Ten niesłychanie wadliwy akt prawny jest do dziś źródłem wielu problemów praktycznych i prawnych.

Ich analizą zajmuje się od połowy 2007 r. m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich, który prowadził na ten temat obszerną korespondencję z Ministrem Infrastruktury i wskazuje potrzeby zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Minister, choć podziela opinie Rzecznika wskazuje, że kolejna nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych będzie możliwa dopiero po rozstrzygnięciu przez Trybunał Konstytucyjny znajdujących się w nim wniosków i pytań prawnych dotyczących materii objętej wymienioną nowelizacją, toteż Minister nie widzi uzasadnienia dla przygotowania projektu rządowego zmian do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Ale jednocześnie, zdaniem Ministra, okazją do dokonania zmian w obowiązującym systemie prawnym dotyczącym funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, będą prace powołanej w grudniu 2009 r. Podkomisji nadzwyczajnej do rozpatrzenia trzech projektów poselskich (druk nr 2487, 2510, 2573) i jednego senackiego (druk nr 2544), dotyczących przede wszystkim zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy - Prawo spółdzielcze.

Wobec tego, Rzecznik Praw Obywatelskich zdecydował się w piśmie z 30 maja 2010 r. przedstawić kilka problemów, będących efektem nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14 czerwca 2007r. (co do których Minister Infrastruktury w przeszłości podzielił poglądy Rzecznika o konieczności dokonania kolejnych zmian w ustawie) bezpośrednio Przewodniczącemu ww. Sejmowej Podkomisji Nadzwyczajnej.

Rzecznik porusza w swoim piśmie tylko kilka problemów, ale jest ich sporo więcej.

Problem waloryzacji wkładu mieszkaniowego

Dotyczy rozliczenia wkładów mieszkaniowych wpłaconych w przeszłości w związku z uzyskaniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a zwracanych aktualnie z powodu wygaśnięcia tego prawa. W obowiązującym prawie nie ma bowiem przepisów, które pozwalałyby na jednoznaczne określenie zasad, według których należy zwracać osobom uprawnionym wartość wkładu mieszkaniowego po wygaśnięciu spółdzielczego prawa do lokalu. Brak także przepisów, które pozwalałyby określić wysokość wkładu mieszkaniowego należnego od osoby, która uzyskuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, do którego wygasło lokatorskie prawo służące innej osobie.

Problem skutków wprowadzenia do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zasady, że lokal, do którego wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może być zbyty przez spółdzielnię wyłącznie w trybie przetargu na ustanowienie odrębnej własności lokalu

Skutki tego przepisu są niekorzystne dla spółdzielni mieszkaniowych.

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, ale przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu, przy czym warunkiem wypłaty jest opróżnienie lokalu.

Jednocześnie uregulowania te nie będą mogły zostać zastosowane w sytuacji, w której nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. Wtedy nie jest bowiem dopuszczalne ustanowienie przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu. W związku z tym spółdzielnia mieszkaniowa nie może w takiej sytuacji wywiązać się z ustawowego obowiązku ogłoszenia w terminie 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu przez osobę, której spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasło, przetargu na ustanowienie odrębnej własności lokalu. Tym samym nie może zrealizować roszenia osoby, która lokal opróżniła, i wypłacić jej wartości rynkowej tego lokalu, ponieważ nie kwota wypłaty nie może być wyższa od kwoty uzyskanej w wyniku przetargu, a przetargu spółdzielnia przeprowadzić nie może. Zatem, osoba uprawniona, pomimo opróżnienia mieszkania, nie będzie mogła otrzymać należnej jej kwoty. Natomiast spółdzielnia nie będzie mogła zadysponować opróżnionym lokalem, więc finansowy ciężar utrzymania tego lokalu obciąży wszystkich członków spółdzielni.

Wynagrodzenie dla członków rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej

Brak przepisów przejściowych dotyczących sytuacji członków rad nadzorczych pełniących swe funkcje w dniu wejścia w życie nowelizacji z 14 czerwca 2007 r. Przepis art. 8² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadził zasadę społecznej pracy członków rady nadzorczej, od której odstąpić można - w określonym zakresie - poprzez odpowiednią regulację statutową. Zatem, członkowie innych niż zarząd organów spółdzielni mieszkaniowej pełnią swoje funkcje społecznie, z tym że statut może przewidywać wynagrodzenie za udział w posiedzeniach, które jest wypłacane w formie miesięcznego ryczałtu bez względu na ilość posiedzeń i nie może być większe niż minimalne wynagrodzenie za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

Wprowadzone zmiany mogą niekorzystnie wpłynąć na poziom wiedzy spółdzielczej w radach nadzorczych poprzez rezygnację osób posiadających odpowiednie kwalifikacje, niezbędne do prawidłowego pełnienia tych funkcji.

Brak chętnych do poprawiania

Jak wspomniano, nie są to jedyne wady omawianej nowelizacji. Jednak brak chętnych do poprawiania jej przepisów. Minister czeka na werdykt Trybunału, a projekty, którymi ma się zająć sejmowa Podkomisja dotyczą innych zagadnień. Bowiem żadna z obecnie przygotowywanych nowelizacji nie dotyczy przedstawionych w niniejszym wystąpieniu problemów. Pewne, jak je nazwał Rzecznik, szczątkowe regulacje odnoszące się do rady nadzorczej w spółdzielni mieszkaniowej zawarte są jedynie w poselskim projekcie ustawy o zmianie ustawy - Prawo spółdzielcze, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o biegłych rewidentach i ich samorządzie (druk nr 2510). Projekt ten zakłada ograniczenie liczby kadencji rady nadzorczej poprzez odniesienie się do ogólnej liczby członków oraz przewiduje nowe, dodatkowe kompetencje rady nadzorczej w kwestii możliwości zlecania ekspertyz. Nie odnosi się jednak do kwestii wynagrodzenia członków rad nadzorczych w spółdzielniach mieszkaniowych.

m

Zainteresowanych zachęcamy do zapoznania się z całym obszernym pismem Rzecznika Praw Obywatelskich.

(zobacz pismo RPO z 30.05.2010)

Słowa klucze: spółdzielnie mieszkaniowe, artykuł, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowychKategoria:Poczytaj sobie