Nie każdy, kto w tym roku złoży wniosek, będzie mógł nabyć mieszkanie spółdzielcze za symboliczną złotówkę

Powszechnie lansuje się pogląd, że każdy, kto do końca roku złoży wniosek o przekształcenie spółdzielczych praw do lokali (lokatorskich lub własnościowych) we własność ma prawo nabyć własność na dotychczasowych zasadach, które Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodne z Konstytucją. Można o tym przeczytać w prasie i mówił o tym publicznie wiceminister infrastruktury Piotr Styczeń. Jednak pogląd ten nie w pełni jest prawdziwy i nie znajduje potwierdzenia ani w obowiązujących przepisach, ani w uzasadnieniu Wyroku Trybunału z 17 grudnia 2008 r. (Sygn. akt P 16/08).

W wyroku tym Trybunał uznał za niekonstytucyjne m.in. finansowe zasady przekształcania spółdzielczych praw do lokali we własność, ale odroczył utratę mocy obowiązującej tych niekonstytutycyjnych przepisów o dwanaście miesięcy. A ponieważ wyrok ten ogłoszony został w Dzienniku Ustaw z 30 grudnia 2008 r., to przepisy te utracą moc 30 grudnia 2009 r. (a nie 31 grudnia, jak się czasem informuje).

A gdy już utracą moc i nie zostaną zastąpione nowymi przepisami, to tylko od woli spółdzielni będzie zależało, czy wnioski o nabycie własności lokali spółdzielczych złożone w 2009 r., będą rozpatrywane na starych zasadach.

Przypomnijmy więc, że ważną przyczyną odroczenia utraty mocy niekonstytucyjnych przepisów było to, że od chwili, gdy tracą one moc nie ma obowiązku stosowania się starych zasad. W związku z tym Trybunał w uzasadnieniu wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r.:

"Po pierwsze, skutkiem natychmiastowej derogacji tych przepisów byłoby pozbawienie zainteresowanych osób możliwości przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności tego lokalu. Byłby to jednak skutek nadmiernie ograniczający prawa i wolności jednostki, wykraczający poza to, co jest niezbędne dla przywrócenia spójności i niesprzeczności systemu prawa. Chcąc uniknąć tego skutku, Trybunał postanowił czasowo przepisy wskazane w części I pkt 1-4 sentencji wyroku utrzymać w mocy. W okresie odroczenia ustawodawca powinien je znowelizować, dostosowując ich treść do standardów konstytucyjnych.

Odroczenie terminu utraty mocy przez przepisy uznane za niekonstytucyjne jest wyrazem przekonania, że tylko działania ustawodawcze mogą w pełni przywrócić stan konstytucyjności i że działania takie zostaną rzeczywiście podjęte. W szczególności ustawodawca powinien w tym czasie ukształtować reżim prawny dotyczący osób, które złożyły już wnioski o przekształcenie. Do tego celu służą przepisy intertemporalne, za pomocą których będzie ukształtowany reżim prawny dotyczący poszczególnych grup wnioskodawców."

Ale na razie nie zanosi na uchwalenie nowych przepisów na ten temat jeszcze w tym roku.

Spójrzmy więc na ocenę skutków odroczenia utraty mocy niekonstytucyjnych przepisów w świetle innych fragmentów uzasadnienia tego wyroku Trybunału.

„Odroczenie terminu utraty mocy obowiązującej przepisów uznanych za niekonstytucyjne oznacza, że do momentu wskazanego w sentencji wyroku Trybunału Konstytucyjnego przepisy te obowiązują, o ile wcześniej nie zostaną uchylone przez ustawodawcę. Ich obowiązywanie jest równoznaczne z koniecznością ich przestrzegania i stosowania przez wszystkich ich adresatów. Zgodnie bowiem z art. 190 ust. 1 Konstytucji także to rozstrzygnięcie zamieszczone w tekście orzeczenia Trybunału jest nie tylko ostateczne, ale i ma moc powszechnie obowiązującą. Zakresem tej mocy objęte są również wszystkie sądy, Konstytucja nie przewiduje bowiem żadnego wyjątku w stosunku do zasady wyrażonej w jej art. 190 ust. 1 [...]. Należy jednocześnie podkreślić, że w polskim systemie prawnym samo pozbawienie przepisu domniemania konstytucyjności nie jest wystarczającą przesłanką do odmowy jego zastosowania. Dopiero gdy przepis ten zostanie usunięty z systemu prawnego w następstwie wejścia w życie orzeczenia Trybunału o jego niekonstytucyjności lub w następstwie jego uchylenia bądź zmiany przez prawodawcę, organy państwowe, w tym sądy, będą zwolnione z obowiązku jego stosowania. Pogląd o konieczności stosowania w okresie odroczenia przepisów, które utraciły domniemanie konstytucyjności, jest utrwalony w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego [...].

Obwiązywanie w okresie odroczenia przepisów wymienionych w części I pkt 1-4 sentencji wyroku oznacza, że przewidziane w nich postępowania zmierzające do zawarcia przez osobę uprawnioną ze spółdzielnią umowy przeniesienia własności lokalu powinny być kontynuowane.

Odroczenie terminu utraty mocy obowiązującej wadliwego aktu normatywnego oznacza, że wyrok Trybunału Konstytucyjnego określa w odniesieniu do badanego stanu normatywnego skutki na przyszłość (zob. wyroki TK: z 18 maja 2004 r., sygn. SK 38/03, OTK ZU nr 5/A/2004, poz. 45; sygn. SK 1/04; sygn. P 1/05, z 1 września 2006 r., sygn. SK 14/05, OTK ZU nr 8/A/2006, poz. 97). Przesądza to dwie kwestie istotne z punktu widzenia stosowania prawa. Po pierwsze, czynności dokonane na mocy zakwestionowanych przepisów nie mogą być w żaden sposób z tej przyczyny skutecznie wzruszone. Po drugie, dokonanie czynności prawnych na podstawie przepisów uznanych za niekonstytucyjne powoduje konieczność ochrony zaufania tych, którzy tych czynności dokonali. Zasada ta była zawsze honorowana w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego, a troska o te wartości powinna cechować także ustawodawcę.

Zastosowanie odroczenia [...] oznacza więc, że umowy przeniesienia własności lokalu zawarte pomiędzy spółdzielnią a osobą, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie mogą być unieważnione, orzeczenia sądowe zastępujące oświadczenia woli spółdzielni mieszkaniowych (z powodu opieszałości spółdzielni), wydane na podstawie art. 49¹ u.s.m., nie mogą być wzruszone w trybie art. 190 ust. 4 Konstytucji."

Z twierdzenia, że „Obwiązywanie w okresie odroczenia przepisów wymienionych w części I pkt 1-4 sentencji wyroku oznacza, że przewidziane w nich postępowania zmierzające do zawarcia przez osobę uprawnioną ze spółdzielnią umowy przeniesienia własności lokalu powinny być kontynuowane." wypływają istotne wnioski.

Stosując odroczenie utraty mocy niekonstytucyjnych przepisów Trybunał miał na celu głównie ochronę osób, którzy przed wydaniem omawianego wyroku (to jest przed 17 grudnia 2008 r.) spełnili wszystkie dotychczasowe ustawowe warunki konieczne do przekształcenia przysługującego im spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, jednak przed ogłoszeniem tego orzeczenia (w dniu 30 grudnia 2008 r.) nie zdążyli zawrzeć ze spółdzielnią umowy przeniesienia własności tego lokalu. Osoby te posiadały bowiem ekspektatywę maksymalnie ukształtowaną, która podlega ochronie konstytucyjnej. Drugą grupą ochronioną na skutek odroczenia mieli być ci, którzy na podstawie niekonstytucyjnych przepisów stali się właścicielami lokali spółdzielczych lub dopełnili wszystkich ustawowych warunków, by status taki uzyskać, a następnie podjęli działania zmierzające do rozporządzenia przysługującym im prawem (także tym jeszcze niewpisanym do księgi wieczystej) lub ekspektatywą maksymalnie ukształtowaną, wchodząc w różnego rodzaju relacje cywilnoprawne. Odroczenie terminu utraty mocy obowiązującej wspomnianych przepisów miało - zdaniem Trybunału - pozwolić na ochronę interesów w toku tych osób i ich kontrahentów oraz służyć realizacji zasad pewności obrotu prawnego.

Jednakże, w okresie odroczenia następowało nie tylko załatwianie dotychczas złożonych wniosków na dotychczasowych zasadach. Następował też dalszy napływ nowych wniosków, które wchodzą w kolejne fazy postępowania, aż do upływu terminu odroczenia (albo do wejścia w życie nowej regulacji ustawowej). Liczba spraw niezamkniętych powiększyła się więc o nowe, do których ewentualnie można zastosować konkluzje Trybunału dotyczące ekspektatywy maksymalnie ukształtowanej.

Do kwestii ochrony ekspektatywy Trybunał Konstytucyjny odniósł się też szerzej w innym wyroku - z 24 października 2000 r. (Sygn. akt SK 7/00) - w którego uzasadnieniu czytamy m.in.:

"Zgodnie z ustaloną już linią orzecznictwa, ochrona praw nabytych może być odnoszona do ochrony ekspektatyw. Mimo wszelkich trudności, jakie tutaj powstają [Trybunał Konstytucyjny] stanął na stanowisku objęcia ochroną ekspektatyw maksymalnie ukształtowanych, tj. takich, które spełniają wszystkie zasadniczo przesłanki ustawowe nabycia praw pod rządami danej ustawy, bez względu na stosunek do nich późniejszej ustawy" (wyrok z 22 czerwca 1999 r., K. 5/99, OTK ZU Nr 5/1999, s. 536; zob. też wyrok z 23 listopada 1998 r., SK 7/98, OTK ZU Nr 7/1998, s. 628; wyrok z 28 kwietnia 1999 r., K. 3/99, OTK ZU Nr 5/1999, s. 366). Wprawdzie powyższe stwierdzenia zostały dokonane na tle praw socjalnych, ale nie ma powodu, by wyłączać ich odniesienie także do prawa własności, zwłaszcza jeżeli wziąć pod uwagę rangę, jaką art. 21 konstytucji temu prawu przypisuje. Jeżeli można więc stwierdzić, że po stronie danego podmiotu istniała już "ekspektatywa maksymalnie ukształtowana", należy do tej ekspektatywy odnieść podobny reżim ochrony, jaki przysługuje prawom nabytym."

Dalej, w uzasadnieniu do tego samego wyroku Trybunał stwierdził m.in., że „...ekspektatywa maksymalnie ukształtowana zachodzi wówczas, gdy spełnione zostały wszystkie zasadnicze przesłanki ustawowe nabycia praw pod rządami danej ustawy". Jak wynika z dalszej treści uzasadnienia, w przypadku, którego dotyczył wyrok Trybunału z 24 października 2000 r., jedyną wymaganą przepisami przesłanką było złożenie wniosku gdyż ekspektatywa nabycia prawa własności pojawiła się po stronie skarżącej spółdzielni już w momencie wejścia w życie ustawy prawo spółdzielcze, a ostatecznemu - maksymalnemu - ukształtowaniu uległa ona w momencie złożenia wniosku, bo jedynym działaniem wymaganym przez tę ustawę było złożenie stosownego wniosku przed upływem dwóch lat od jej wejścia w życie. Dalsze zdarzenia prawne stanowiły konieczne następstwa złożenia wniosku.

Zatem, dotychczasowe zasady finansowe przekształcania spółdzielczych praw do lokali we własność powinny być po 30 grudnia 2009 r. stosowane tylko wtedy, gdy rzeczywiście ekspektatywa maksymalnie ukształtowana powstała, tj. po pierwsze gdy w odniesieniu do danej nieruchomości (której dotyczył złożony wniosek o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu we własność) ustalono finansowe wymogi przekształcenia, tj. została podjęta i obowiązywała uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali, z której (zgodnie z art. 43 ust. 3 pkt 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w dotychczasowym brzmieniu tych przepisów) powinno wynikać jaki jest przypadający na każdy lokal stan zadłużenia z tytułu:

a) kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami,

b) dokonanego na podstawie odrębnych przepisów przejściowego wykupienia ze środków budżetu państwa odsetek wraz z oprocentowaniem tych odsetek.

A po drugie, gdy wymogi te (przesłanki umożliwiające przekształcenie) zostały spełnione.

Jeśli jednak uchwały takiej nie podjęto lub nie byłą ona w dacie złożenia wniosku o nabycie własności lokalu obowiązująca, to nie powstała też tak ukształtowana ekspektatywa odrębnej własności lokalu.

Zatem, z całą pewnością wnioski dotyczące lokali znajdujących się we wszystkich budynkach, które stoją na gruncie, którego spółdzielnia nadal nie jest ani właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym, nie będą musiały być „załatwiane" według starych zasad, mimo że zostały złożone przed 31 grudnia 2009 r.

Podobnie wnioski dotyczące nieruchomości, dla których ww. uchwały nie weszły w życie przed 31 grudnia 2009 r. gdyż np. zostały zaskarżone do sądu lub nie zakończono przewidzianych ustawą procedur ich podejmowania.

Ponadto, do powstania omawianej, maksymalnie ukształtowanej ekspektatywy, niezbędne jest spełnienie także wymagań wymienionych w ww. uchwale (czyli dokonanie spłaty wymienionych tam kwot). A więc samo złożenie wniosku o nabycie własności lokalu od spółdzielni nie powodowałoby jeszcze powstania maksymalnie ukształtowanej ekspektatywy. Zatem mimo obowiązywania uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali i wymieniającej wysokość koniecznych spłat zgodnie z dotychczasowymi przepisami i mimo złożenia wniosku o nabycie własności do 30 grudnia 2009 r. nie powstałby po stronie spółdzielni obowiązek przeniesienia własności lokalu na dotychczasowych warunkach finansowych jeśli przed tą datą wnioskodawca nie dokonał odpowiednich wpłat (gdyż nie powstała podlegająca ochronie maksymalnie ukształtowana ekspektatywa).

Można zauważyć, że odroczenie o dwanaście miesięcy utraty mocy obowiązującej omawianych przepisów może powodować wiele problemów praktycznych i prawnych. M.in. dlatego, że wyrok Trybunału może doprowadzić do pokrzywdzenia osób, które dotąd nie skorzystały z możliwości nabycia własności lokali, uniemożliwiając im w przyszłości uwłaszczenie się na zasadach określonych w przepisach uznanych za niekonstytucyjne. Jak zauważa Trybunał, ten efekt wtórnej niekonstytucyjności może być złagodzony przez odroczenie w wyroku terminu utraty ich mocy obowiązującej, o ile władze spółdzielni, pomimo „zniesienia domniemania konstytucyjności" oraz uchylenia z dniem ogłoszenia wyroku Trybunału w Dzienniku Ustaw przepisów karnych (ogłoszone w nim były nie tylko karne przepisy, ale i te których uchylenie przesunięto), okażą dobrą wolę w tych sprawach, tj. o ile zechcą nadal dokonywać przekształceń na starych (dotychczasowych) zasadach. Ale po 30 grudnia 2009 r. wszystko w tym zakresie zależeć będzie od spółdzielni.

Ewa Bończak-Kucharczyk

Słowa klucze: Ewa Bończak-Kucharczyk, spółdzielnie mieszkaniowe, artykuł, przekształcenie spółdzielczych praw do lokali, wykup mieszkań spółdzielczychKategoria:Poczytaj sobie