Umowa o zarządzanie nieruchomością

Są pewne kwestie, które powinny zostać ujęte w każdej umowie o zarządzanie, gdyż tego wymagają przepisy oraz są pewne kwestie, które z przyczyn praktycznych powinny być uwzględniane w każdej umowie o zarządzanie nieruchomością.

Do spraw, które powinny zostać uwzględnione w każdej umowie o zarządzanie nieruchomością można zaliczyć:

• ustalenie stron umowy, ich adresów i reprezentantów,

• ustalenie przedmiotu zarządzania,

• ustalenie zakresu obowiązków zarządcy (np. dokładnego spisu czynności, które obowiązany jest wykonywać zarządca),

• ustalenie uprawnień zarządcy (np., jakie czynności może on wykonywać w imieniu właściciela lub we własnym imieniu, do czego ma pełnomocnictwo, ale także, czy i jakie pożytki może pobierać z nieruchomości we własnym imieniu),

• ustalenie licencjonowanego zarządcy odpowiedzialnego za wykonanie umowy, podanie numeru jego licencji zawodowej oraz oświadczenia o obowiązkowym ubezpieczeniu, a w razie potrzeby podanie także innych osób wykonujących umowę i zamieszczenie oświadczenia o obowiązkowym ubezpieczeniu,

• ustalenie zakresu obowiązków właściciela (m.in., za co, kiedy i w jaki sposób ma płacić właściciel, ale też jakie dokumenty lub dokumentacje powinien dostarczyć zarządcy itp.),

• ustalenie wysokości lub sposobu ustalania wynagrodzenia zarządcy oraz sposobu jego pobierania (wypłacania),

• ustalenie sposobu opłacania kosztów utrzymania nieruchomości,

• ustalenie zamierzeń w zakresie remontów, modernizacji i inwestycji oraz sposobu opłacania ich kosztów,

• ustalenie sposobu i terminów rozliczeń z tytułu zarządzania oraz sposobu i terminów przekazywania właścicielowi przez zarządcę dochodu z nieruchomości, (jeśli dochód jest osiągany)

• ustalenie możliwości dokonywania przez właściciela kontroli wykonywania umowy oraz sposobu, w jaki kontrola ta może zostać przeprowadzona,

• ustalenie, czy i jakie sprawozdania oraz w jakich terminach ma składać właścicielowi zarządca,

• ustalenie czasu trwania umowy,

• ustalenie, co ma się dziać po zakończeniu (rozwiązaniu) umowy, jakie czynności i rozliczenia powinny zostać wykonane, jakie dokumenty i rzeczy powinny zostać przekazane, przez kogo, komu i w jakich terminach itp.,

• ustalenie możliwości wypowiedzenia umowy i terminów jej wypowiedzenia,

• ustalenie kar za nienależyte wykonanie umowy oraz ewentualnych odszkodowań związanych z wykonywanie lub niewykonywaniem umowy, albo z zerwaniem lub przedwczesnym wypowiedzeniem umowy.,

• ustalenie mechanizmów kontrolowania wykonywania umowy przez właściciela.

Wskazane jest przed udostępnieniem nieruchomości zarządcy spisanie protokołu, w którym strony dokładnie określą stan nieruchomości i jej poszczególnych elementów (części, urządzeń). Podobny protokół, spisany po zakończeniu zarządzania, stanowić powinien podstawę ostatecznych rozliczeń między właścicielem a zarządcą.

Sporządzając umowę o zarządzanie nieruchomością należy też brać pod uwagę, że mogą obowiązywać przepisy, które wymagają umieszczenia w umowie o zarządzanie dodatkowych (niewymienionych wyżej) postanowień.

Do umów o zarządzanie nieruchomością stosuje się, oprócz odpowiednich przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), dotyczących takich właśnie umów, także przepisy K.c. dotyczące w ogóle umów. A także do umów o świadczenie usług (w tym także z zakresu zarządzania nieruchomościami), które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (por. art. 750 K.c.).

Poniżej (w ramce) przedstawione zostały przepisy K.c. dotyczące zlecenia.

Przepisy K.c. dotyczące zlecenia Art. 734. § 1. Przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. § 2. W braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dającego zlecenie. Przepis ten nie uchybia przepisom o formie pełnomocnictwa. Art. 735. § 1. Jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie. § 2. Jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. Art. 736. Kto zawodowo trudni się załatwianiem czynności dla drugich, powinien, jeżeli nie chce zlecenia przyjąć, zawiadomić o tym niezwłocznie dającego zlecenie. Taki sam obowiązek ciąży na osobie, która dającemu zlecenie oświadczyła gotowość załatwiania czynności danego rodzaju. Art. 737. Przyjmujący zlecenie może bez uprzedniej zgody dającego zlecenie odstąpić od wskazanego przez niego sposobu wykonania zlecenia, jeżeli nie ma możności uzyskania jego zgody, a zachodzi uzasadniony powód do przypuszczenia, że dający zlecenie zgodziłby się na zmianę, gdyby wiedział o istniejącym stanie rzeczy. Art. 738. § 1. Przyjmujący zlecenie może powierzyć wykonanie zlecenia osobie trzeciej tylko wtedy, gdy to wynika z umowy lub ze zwyczaju albo gdy jest do tego zmuszony przez okoliczności. W wypadku takim obowiązany jest zawiadomić niezwłocznie dającego zlecenie o osobie i o miejscu zamieszkania swego zastępcy i w razie zawiadomienia odpowiedzialny jest tylko za brak należytej staranności w wyborze zastępcy. § 2. Zastępca odpowiedzialny jest za wykonanie zlecenia także względem dającego zlecenie. Jeżeli przyjmujący zlecenie ponosi odpowiedzialność za czynności swego zastępcy jak za swoje własne czynności, ich odpowiedzialność jest solidarna. Art. 739. W wypadku gdy przyjmujący zlecenie powierzył wykonanie zlecenia innej osobie nie będąc do tego uprawniony, a rzecz należąca do dającego zlecenie uległa przy wykonywaniu zlecenia utracie lub uszkodzeniu, przyjmujący zlecenie jest odpowiedzialny także za utratę lub uszkodzenie przypadkowe, chyba że jedno lub drugie nastąpiłoby również wtedy, gdyby sam zlecenie wykonywał. Art. 740. Przyjmujący zlecenie powinien udzielać dającemu zlecenie potrzebnych wiadomości o przebiegu sprawy, a po wykonaniu zlecenia lub po wcześniejszym rozwiązaniu umowy złożyć mu sprawozdanie. Powinien mu wydać wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym. Art. 741. Przyjmującemu zlecenie nie wolno używać we własnym interesie rzeczy i pieniędzy dającego zlecenie. Od sum pieniężnych zatrzymanych ponad potrzebę wynikającą z wykonywania zlecenia powinien płacić dającemu zlecenie odsetki ustawowe. Art. 742. Dający zlecenie powinien zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia, wraz z odsetkami ustawowymi; powinien również zwolnić przyjmującego zlecenie od zobowiązań, które ten w powyższym celu zaciągnął w imieniu własnym. Art. 743. Jeżeli wykonanie zlecenia wymaga wydatków, dający zlecenie powinien na żądanie przyjmującego udzielić mu odpowiedniej zaliczki. Art. 744. W razie odpłatnego zlecenia wynagrodzenie należy się przyjmującemu dopiero po wykonaniu zlecenia, chyba że co innego wynika z umowy lub z przepisów szczególnych. Art. 745. Jeżeli kilka osób dało lub przyjęło zlecenie wspólnie, ich odpowiedzialność względem drugiej strony jest solidarna. Art. 746. § 1. Dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Powinien jednak zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę. § 2. Przyjmujący zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Jednakże gdy zlecenie jest odpłatne, a wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, przyjmujący zlecenie jest odpowiedzialny za szkodę. § 3. Nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów. Art. 747. W braku odmiennej umowy zlecenie nie wygasa ani wskutek śmierci dającego zlecenie, ani wskutek utraty przez niego zdolności do czynności prawnych. Jeżeli jednak, zgodnie z umową, zlecenie wygasło, przyjmujący zlecenie powinien, gdyby z przerwania powierzonych mu czynności mogła wyniknąć szkoda, prowadzić te czynności nadal, dopóki spadkobierca albo przedstawiciel ustawowy dającego zlecenie nie będzie mógł zarządzić inaczej. Art. 748. W braku odmiennej umowy zlecenie wygasa wskutek śmierci przyjmującego zlecenie albo wskutek utraty przez niego pełnej zdolności do czynności prawnych. Art. 749. Jeżeli zlecenie wygasło, uważa się je mimo to za istniejące na korzyść przyjmującego zlecenie aż do chwili, kiedy dowiedział się o wygaśnięciu zlecenia. Art. 750. Do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Art. 751. Z upływem lat dwóch przedawniają się: 1) roszczenia o wynagrodzenie za spełnione czynności i o zwrot poniesionych wydatków przysługujące osobom, które stale lub w zakresie działalności przedsiębiorstwa trudnią się czynnościami danego rodzaju; to samo dotyczy roszczeń z tytułu zaliczek udzielonych tym osobom; 2) roszczenia z tytułu utrzymania, pielęgnowania, wychowania lub nauki, jeżeli przysługują osobom trudniącym się zawodowo takimi czynnościami albo osobom utrzymującym zakłady na ten cel przeznaczone.

Na treść umowy o zarządzanie mają też wpływ przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W świetle tej ustawy umową o zarządzanie jest każda umowa przewidująca wykonywanie czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 tej ustawy, a zarządca może wykonywać czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami wyłącznie na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

W ustawie o gospodarce nieruchomościami sformułowano też inne różne wymagania względem zarządców i umów o zarządzanie - przepisy te przedstawione zostały w ramce poniżej (tłustym drukiem zaznaczono te, które mają bezpośredni związek z treścią umowy o zarządzanie nieruchomością lub z jej wykonaniem).

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jakie wpływają na treść umowy o zarządzanie nieruchomością Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. [Przepis ma wpływ na zakres umowy, choć zakres ten może być węższy.] 1a. Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami. 1b. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie. 2. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. [Przepis odnosi się nie tylko do skutku umowy, ale reguluje formę jej zawarcia oraz wskazuje, że w umowie należy wskazać osobę zarządcy odpowiedzialnego za wykonanie umowy, numer jego licencji zawodowej oraz odpowiednie oświadczenie o ubezpieczeniu.] 3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością. 4. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością. [Przepis wymaga, aby w umowie o zarządzanie nieruchomością ustalone zostało wynagrodzenie za zarządzanie, a przynajmniej sposób jego ustalania.] 5. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej. Art. 186. 1. Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. [Chociaż przepis ten nie musi mieć bezpośredniego związku z treścią konkretnej umowy, to jednak wpływa na sposób wykonania każdej umowy o zarządzanie nieruchomością.] 2. Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. 3. Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a. Jeżeli zarządca wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedsiębiorców, o których mowa w art. 184 ust. 3. [Przepis reguluje kwestię ubezpieczenia, o którym oświadczenie ma zostać umieszczone w umowie o zarządzanie nieruchomością.] 4. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 3, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań. 5. Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe zarządców nieruchomości w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. 6. Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową o zarządzanie nieruchomością, w zakresie objętym tą umową, zarządca odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w: 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 4) tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169; 5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunkach zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; 6) ewidencji ludności. ... Art. 188. 1. Zarządca nieruchomości niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186, podlega odpowiedzialności zawodowej. 2. Wobec zarządcy mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne: 1) upomnienie; 2) nagana; 3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do roku; 4) zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym; 5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia. 2a. Zastosowanie kar, o których mowa w ust. 2 pkt 3-5, powoduje wykreślenie osoby ukaranej z rejestru z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu. 2b. Ponowny wpis do rejestru w przypadkach, o których mowa w ust. 2a, następuje na wniosek osoby ukaranej, po upływie okresu orzeczonej kary. 3. Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa, o których mowa w art. 187 ust. 1 pkt 2.

Umowy o zarządzanie nieruchomością mogą być zawierane w różnych formach. Nie tylko w formie umowy-zlecenia. Umową o zarządzanie nieruchomością jest także umowa zawierana przez właścicieli lokali w formie aktu notarialnego na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), w której właściciele lokali powierzają zarząd nieruchomością wspólną określonej osobie fizycznej lub prawnej.

Umowa taka może wyłączyć lub ograniczyć stosowanie przepisów rozdziału 4 ustawy o własności lokali (dotyczącego zarządu nieruchomością wspólną), ale nie może jednak być sprzeczna z innymi przepisami ustawy o własności lokali (zawartymi w innych rozdziałach), ani z przepisami innych ustaw. Np. nie może zmieniać postanowień przepisów Rozdziału 3 tej ustawy „Prawa i obowiązki właścicieli lokali".

Także wszelkie inne rodzaje umów zlecających czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami (w tym zawierane przez właścicieli lokali umowy zlecające zarząd nieruchomością wspólną) nie mogą być sprzeczne z prawem.

Słowa klucze: nieruchomości, zarządcy, umowa, zarządzanie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, doradztwo, porady, umowa o zarządzanie nieruchomościąKategoria:Nie daj się nabrać